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房地产业的健康发展是建设和谐社会的重要组成部分。对当前房地产业的形势和发展趋势有个基本正确的判断，对于政府来说是制定正确政策的基础；对于国民和舆论来说是形成合理预期、理智行为的指针。本文作者认为目前中国的房地产业发展存在问题不少，正在解决之中。房价不会年年快速上涨，不必过于恐慌；但是房价的趋势是上涨，并且以高于综合物价指数的幅度上涨，这是由中国的基本国情决定的，不能也不应该人为改变。对低收入国民的住房问题要通过其他方式去解决，不能主要依靠控制房价。
这些年中国告别了曾经令人谈虎色变的高通胀时代，物价总水平相当稳定，甚至有人认为通货紧缩是现在中国经济的主要问题。但是近几年房价指数比较高，大体上比综合物价指数高2－3倍，因此许多人对房价是否正常，房地产市场是否健康表示了极大怀疑。毫无疑问，房地产业问题不少，有的还比较严重，但是房价上涨较快主要不是这些问题造成的。在较好的总体社会经济环境下，在中央政府一系列政策措施的调控下，房地产业中的问题正在得到解决或有效控制，房地产市场基本是在健康的轨道上运行。房价涨幅高于综合物价指数并不是房地产行业不正常造成的，而是由中国的基本国情决定的。从趋势上来说，房价涨幅高于综合物价指数的恐怕要持续半个世纪，当然不排除在个别时期房价涨幅低于综合物价指数甚至下降。
需求巨大
凡是经济增长快的区域房价就涨得快，同一个区域经济快速增长时期房价涨得比其他时期快得多，经济增长一般都会带来对房屋的旺盛需求。在全球化时代一般东西都能进口，本国缺了从国外进口，价格涨不到哪去，但是房屋例外。活动房可以进口，但是现在还没有一个国家或地区的建筑是以活动房为主，不仅因为它不具有普适性，还因为它占用更多土地。因此，房屋是最典型的“不动产” 。
中国除了经济增长快以外还有两个特殊因素造成对房屋的巨大需求。一个因素是底子薄人口多而且住宅建设曾经长期欠账，虽然近20年大规模造房，成绩举世瞩目，中国城市人均住房面积从7平方米（建筑面积，下同）增加到20余平方米。但是现在这个水平还是明显低于世界平均水平，距离在住房上让国民达到小康还有不小距离。另一个因素才刚刚显露－随着中国城市化进程出现的农民工住房需求将成为未来50年更重要的因素。
由于复杂的历史原因，中国的城市化大大滞后，不仅落后于中等以上发达国家，也落后于发展水平相近的国家。改革开放后中国对人口流动的限制逐步减少，农民大量进入城市。在现今中国“农民”主要不是一种职业称谓，而是一种身份。这种在身份上把国民分为农民、非农民的制度极不合理，在世界上少有。本文使用“农民”、“农民工”这样的名词不是认同这种制度和说法，只是因循习惯以方便阅读。
现在农民工已占到城市劳动力的1/3以上，在许多行业特别是在危、重、脏、累行业——也是收入最低的行业，农民工已经是一线劳动者的主体。中国的城市化是自发进行的，前几届政府没有进行适当引导，只把农民工当作廉价劳动力，没有对制度进行再造。如果说中国在过去的20多年实际在城市化，那么这是一种不完全的、缺乏社会公正的城市化，其进程严重滞后于经济、社会发展。
城市化是世界趋势，是各发达、较发达国家走过的共同道路，是今日中国社会进步的必然要求。农村建设在中国被长期忽视，除极少数地区，城、乡经济二元化，发展状况和生活水准两重天。当届政府关心农民、农村，决意加强领导和投入，“建设社会主义新农村”。这是广得民心的善举，是英明正确的决策。建设新农村与城市化不矛盾，而且相辅相成。8亿农民搞农业，农村富不了。农村可以就地发展一些工业，但是一般来说城市（包括具有城市功能的“镇”）比之农村更便于建设和有效利用基础设施，更有集约效应，更利于第三产业的发展，更有可能控制环境污染。这基本上已是社会共识。未来50年中国的城市化水平至少会提高约30个百分点，达到65%－70％，相当于当今中等发达国家的水平。在此期间将会有4－5亿农民定居到城市，成为完完全全的市民，而不是像今天的农民工这样仅仅在城市里廉价出卖劳动力，客居在陋室、工棚中。
未来50年应该有4－5亿农民定居城市，按照一般标准也需要100多亿平方米住房（及必要的配套设施）。城市居民（包括镇的正式居民）中迄今未解决或未解决好住房的约2亿人，其中不少人还住在危房、透风漏雨的破烂房屋或缺乏基本市政设施的旧房当中。解决好这些居民的住房问题大约需要增加住房四五十亿平方米。在住房上已达到温饱标准的城市居民中有许多将向住房小康型、舒适型过渡，需要新增住房五六十亿平方米。住中小房子、一般房子的人改住大房子、好房子，原来的房子可以由无房户、缺房户居住，但是由于各种原因不仅已过使用年限的房子得拆除，许多未过使用年限的也得拆除。大体上，未来50年中国对新增住房的需求不会少于200亿平方米。
需求巨大而持续，房价不会不涨。
土地稀缺
地价在房屋成本中占有可观比重。现在中国一般城市地价占房价的20%－30％，有些城市占到40％，繁华地段占到50％以上。可是比起香港、日本等土地稀缺经济又发达的地区或国家，这个比例还是相当低的。现在的香港地价要占到商品房成本的60%－70％，在繁华地段占90％以上，尽管香港繁华地段的容积率已经超过了1?誜10（中国内地城市建设用地容积率平均不超过1?誜1.5，较发达城市繁华地段平均不超过1?誜5）。
凡是土地资源紧缺的国家或地区地价都高，当然房价也高，房价上涨速度比其他国家和地区快，房价指数高于本国本地区综合物价指数。日本、以色列、新加坡、香港等，都是这样。众所周知香港是购物天堂，不仅品种繁多而且物美价廉，但是有一样东西例外，那就是房屋。20世纪90年代中的香港房价达到近50年的最高峰，当时普通集合式住宅（即多层、高层住宅）每平方米售价相当于人民币近5万元，优质地段高档公寓每平方米售价相当于人民币10余万元。1997年金融危机时房价大跌，这几年有所回升。现在房价与高峰时比还有距离，但是仍高得让大陆同胞难以置信。现在香港普通住宅平均每平方米售价约相当于人民币3万余元（高档住宅每平方米仍在10万元左右），大约是中国内地城市平均房价的10倍。
城市（指传统意义上的城市，包括具有城市基本功能的镇，但是不包括现行市行政辖区内的农村）占国土面积的比例很小，增加城市房屋建设和其他建设用地的空间似乎很大，其实不然。中国人均可耕地面积不到世界平均水平一半，也不到第二人口大国印度的一半。中国人口多，农业年景每每严重影响国际粮食市场。中国的粮食安全必须主要依靠本国农业生产来保障，不能过多依赖国际市场。严格保护耕地必须是一项真正落到实处的基本国策，否则就是慢性的但是难以逆转的民族自我毁灭。过去几十年中国的建设占用耕地过多，土地沙漠化也没有得到根本遏制，耕地减少速度太快。严格保护耕地使之不再减少甚或增加一点，是当代人对子孙后代的历史性责任，是今后各届中国政府都不能更改、不可松动的基本国策。
房子必须盖在土地上，能用来盖房子的土地稀缺，房价不能不涨。
征地费用增加
这里所说的征地是广义的，包括政府从农民手中征地、对城市原有建筑的拆除、企事业单位的拆迁。在大多数国家和地区，确为公共利益所需、建设公共设施可以征地或强制拆迁，但是也必须进行听证、协商，补偿费标准也要与商业性购买相当。商品房开发所需土地一般采取协商购买的办法——不论征地者是开发商还是政府，首先得土地或房屋原所有人愿意卖，其次是价格为买卖双方都接受，集合式房屋要80％或85％以上，业主的同意方能成交。新中国成立后的30年间，作为土地所有者的农民其实对土地没有实质上的权利，国家要拿走便拿走；城市里的房屋大多属于国家，要拆便拆；即便属于私人的房屋，政府也可单方面决定拆迁，补偿费很少。这种作法虽然从本质上说不合理，但是在全国一盘棋的计划经济体制下，在一定程度上有其逻辑性、合理性。中国转入市场经济后上述作法完全失去了合理性，但一直沿用至今。近10多年由于强制拆迁、征地引发的社会问题极为严重。群体性上访、闹事，抗拒拆迁、征地事件在各地时有发生。为了缓和矛盾各地政府已多次不同程度地提高了拆迁、征地补偿标准，以后还将继续提高。这就使得政府获取建设用地的成本持续上升。
为了社会的和谐、安定，为了体现社会公平、正义，中国迟早要废除政府单方面决定拆迁、征地的办法，改为各国通行的平等协商、公平买卖办法。在推行拆迁、征地新办法的相当长时期，政府获得土地的成本会持续上升。这绝不是因为中国的民众缺乏觉悟，而是因为从总体看，现在国家对原有居民、农民的补偿仍然严重不足。
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