上海地产融资坠入冰点！

“资金为王”，在目前状况下，解决资金困境、拓展融资渠道是大多数发展商首当其冲要解决的问题 
     
    央行加大贷款监管力度、提高贷款门槛，使得房地产业的冬天提前来临。此时业界才恍如梦醒：万科去年积极调整融资结构、为过冬准备资金“棉衣”的行为是多么明智。 
     
    除万科等少数大企业可以高枕无忧以外，其余大多数地产商可就没这么幸运了。随着商业银行对开发商贷款以及个人房地产贷款监管力度的加大，银行与房地产企业蜜月期已经结束。开发商的资金困境日益显露，谋求多元化融资渠道迫在眉睫。 
     
    资金重压下的深沉面孔 
     
    早在今年6月，央行上海分行就发布了“信贷投向指引”，该指引明确指出房地产行业属于“限制”级。近期沪上各商业银行对开发贷款项目在风险防范方面更加谨慎。工行上海分行有关负责人称，他们对房地产开发贷款项目，一直以来都要求自有资金要达到45%，最近更明确不能用销售滚动款补充自有资金。 
     
    上海的一位开发商告诉记者，目前能得到银行房地产开发贷款支持的，主要是“两个1000万”的配套工程和少数几个本地知名大型房企及长江实业、恒基、太古等港资地产商。 
     
    现在的局面是有实力的开发商有充足的资金不需要贷款，而没实力的开发商却贷款无门。出路在哪里？ 
     
    “楼盘销售不好，回款压力很大，原定的一年内还款根本不可能。”一家上海地产商老总苦笑着向记者表达自己的无奈。该公司去年上半年曾向银行贷款用于黄浦区某地块的开发，但现在遭遇销售困难，只能向银行申请展期。 
     
    沪上一家商业银行的房贷主管透露，去年开发商对形势预期过于乐观，签订的还款期限在一年以内的不在少数。银行目前亦是“人在江湖，身不由己”，不少银行只得批准了无力还款的开发商的延期申请。 
     
    在最近召开的“房地产融资实务论坛”上，近百家房地产企业的代表把会场围了个水泄不通。对此，上海市政府决策咨询专家、上海财经大学副校长王洪卫感慨不已，“此次调控对房地产业的杀伤力太强了，许多开发商在未来3个月内要面临资金链断裂的危险。”这话并非危言耸听，巨大的资金压力，使得越来越多的企业为找钱而四处奔忙。 
     
    中穗投资管理有限公司董事总经理俞斌透露，已有市值300多亿元的物业要求其帮助寻求融资途径，这些物业大部分是上海已立项的房产项目，包括住宅、写字楼等各种类型。 
     
    但这只是冰山一角。 “最严酷的时期还没有到，今年下半年可能压力更大。”上海城开集团总经理倪建达如是感慨。10月以后开发商的资金链将更为紧张。由于临近年终，银行将有存贷比、资本充足率以及不良贷款率等多项指标考核，基本不再发放新贷款，而是极力催讨到期款。除了来自银行方面的压力外，还有因建筑商垫资建设、材料商垫资供货、建筑民工工资发放带来的困境，开发商现金压力将在年底一并集中迸发。 
     
    为了渡过难关，有些公司采取了内部融资的手段。绿城集团最近通过资金信托方式，向集团内部员工募集资金，所集资金用于杭州“金沙港”项目开发。该笔信托贷款5万元起募，期限12个月，到期后一次性还本付息，年收益率高达12%。虽然只对内部员工发售，可以认为是对员工的一项福利措施，但其实也有重要的融资作用。 

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