房价“越调越涨”缘于特殊机制

■朱文沓/文

    史诗般的中国城市化进程引起世界瞩目。世界银行扶贫经济管理首席经济学家Lawrence Hannah指出，当前全球经济都处于负增长，只有少数国家能够维持较高增长，中国就是其中之一，比照中国的房价水平，并不能完全说明经济形势对房价的影响到底有多大。

    2006年以来，陆续出台的一系列宏观调控政策，在抑制房价方面效果不彰，甚至出现房价“越调越涨”的现象。国家统计局最新数据显示，全国70大中城市房价连升3个月，中心城市涨幅更剧烈，如上海中心地区房价5个月急升三成。

    从根本上来说，房价上涨过快是由房地产市场供需严重失调引发的，是畸形膨胀的非真实消费需求与失调的供给结构的联袂组合直接导致了房价的无序上涨。

    不同于一般商品，房地产“需求”包含了消费和投资两种不同性质的内容。在投资品市场，市场需求和价格走势正相关，价格波动规律就是“追涨杀跌”。正是房地产市场的这种特殊的价格形成机制的作用，使房地产市场时刻存在暴涨暴跌的压力。

    需要说明的是，房地产开发成本上升也不是房价上升的根本原因。在竞争性的市场结构中，成本提高不一定会导致售价的提高，它更多的带来是利润的减少。某个行业假如只有一二家企业提价，而其它企业则是维持原价不变，则后果往往是给提价的企业带来灭顶之灾。为了在竞争中胜出，企业要做的就是不断降低成本，成本高于价格的企业自然会被淘汰。

    对具有垄断性质的房地产市场而言，则不具有这样的市场竞争机制和淘汰机制，它可以通过价格合谋维持价格刚性。房地产企业往往会借助于垄断，把土地价格、建材价格上涨的因素转嫁给最终消费者。房地产成本增加，房地产商为了维持利润不减，就要以相同的幅度提高销售价格。因此，可以说房地产成本增加对房地产价格上涨起了刺激的作用，房地产企业以成本增加为提价借口，大幅提高房地产价格，以谋求更多的垄断利润。

    值得注意的是，不对称的信息交流系统进一步加剧了房价上涨。在以存量房交易为主的西方国家多是通过交易信息来衡量价格的。目前,国内还没有一个统一、规范、完善的房地产市场信息发布平台，各部门信息之间互相矛盾的情况时有发生。更有少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布虚假价格信息，恶意哄抬房价；也有开发商囤积土地、囤积房源，人为营造市场紧张氛围，诱发房价短期内非正常上涨。如“假按揭”和“退房潮”等新闻所展示的，正是不对称的信息交流误导消费预期，成为房价抬升的推手。

    （作者系安邦咨询分析师）

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