秦靖：资本金比例下调不会导致银行信贷风险增加

2009年6月6日，“2009中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会”在北京国际饭店举办。大会发布中国房地产上市公司研究的最新成果；解析2009宏观经济形势、中国证券市场的发展趋势及对房地产市场的影响；探讨在新的金融形势下，房地产上市公司如何利用证券资本市场实现有效融资，扩大企业规模，引领房地产行业投资的良性循环和健康发展。

德意志银行中国区董事秦靖在接受搜房网采访时表示，商业银行改革后，它的风险控制和运营是非常商业化的流程，对信贷方面的控制有独立的判断。因此国务院近期将固定资产投资项目资本金比例由35%调低至20%不会给银行带来更大的风险。

搜房网：国务院日前公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，您怎么看待这一政策变化对房地产企业的影响？

秦靖：这对于房地产企业肯定是一个很好的消息，因为这个解决了房企一段时间以来的困局，缓解了开发商资金链的问题。在资本金比例标准上，以前要求高，现在要求降低不小幅度，开发商可以更多撬动银行的资金，这对于前一段时间无论是高利息借款的房企，以及资金链出现危险的开发商，都是一个很好的缓冲机会。

搜房网：那这样银行的信贷方面会不会产生更大的风险，造成他们惜贷？

秦靖：我们要从这些商业银行的角度看，并不是因为国家说资本金比例降到20%，我就给你开发商贷80%，不论好坏，来个人过来就贷80%，这显然是不可能的。银行还得做他的审贷，做他的整个流程，并且做风险控制。当他发现你这个项目风险很高，哪怕你给他50%，他也不一定干。资金本比例下调，是国家一个总的指导原则，从政策面上给困境中的开发商一个呵护和扶持，但是银行不会对每一个项目都不计成本、不计风险的来贷。我们可以看到，今年一季度信贷增加这么多，但是房地产信贷方面也没有增加太多，这表明银行，尤其是商业银行改革以后，它的风险控制和运营还是一个非常商业化的流程的，所以它对信贷这方面的控制，有自己独立的判断，跟以前是完全两样的。

搜房网：最近全国各地频频上演土地“争夺战”，多个地块被房企以“天价”竞标购得，例如广渠门路10号地以10.22亿元的天价成交。您怎么看待这些现象？这些是不是可以看作房企将从“收缩”转向“全面扩张”的标志性事件？

秦靖：倒并不能根据一、两块地的火爆情况，就判断开发商完全进入到一个全面扩张的时代。其实，今年的一季度房地产的整个投资量以及投资金额和去年同比是有下降的。在4月份、5月份开始出现一些复苏，开发商也对未来的前景加以判断，同时，他们的现金流也得到了很大的改善，在这两个前提下，有一些开发商根据自己的需要，去补充自己的土地储备，这是因人而异而不能以偏概全。目前我们并没有看到房地产投资全面的重新爆发，这个还有待于看看一下二季度整个房地产行业总投资金额的同比和环比之后才能判断，同时还要判断是不是能够出现两到三个季度的持续增长，这时候才能对是否全面复苏有一个更准确的说法。