62家地产公司营业利润率整体走低

　　截至4月20日，剔除ST公司后，沪深两市已有62家房地产公司公布了2008年年报。据Wind数据统计，报告期内，62家房地产公司合计实现营业收入1516.58亿元，同比增长12.46%;实现营业利润292.9亿元，同比增长1.2%;实现归属母公司股东的净利润198.66亿元，同比增长6.38%。62家房地产公司2008年整体的营业利润率为19.31%，比2007年下降2.15个百分点。

　　48公司净资产收益率下滑

　　统计显示，2008年，62家地产上市公司中有48家净资产收益率同比出现不同程度下降，其中，28家公司净资产收益率降幅超过5个百分点。

　　业内人士指出，2008年，地产上市公司净资产收益率下滑，主要因为当期结算收入对应的土地和建材成本同比涨幅很大，而房价下行。开发企业的利润空间受到挤压。

　　Wind数据显示，62家公司中有20家销售毛利率同比下滑。以万科A(000002)为例，公司2008年结算毛利率较2007年下降2.34个百分点。2008年公司结算均价与2007年基本持平，而每平方米结算成本增加290元，其中每平方米土地成本增加244元，每平方米其他成本增加46元。

　　招商地产(000024)2008年房地产开发销售的营业毛利率为50%，同比下降6个百分点。中华企业(600675)年报也显示，由于原材料、资金等成本大幅上升，2008年公司主营成本上升幅度较大，销售毛利率下滑幅度较大。公司房产销售的营业利润率同比下降达18.50个百分点。

　　一份券商报告指出，由于结算滞后于销售，2008年大多数城市房价的调整和成本上升将反映到地产公司未来的毛利率水平变化中，今年房地产公司的销售毛利率将进一步下降到26%-27%，而往年同期销售毛利率一般在38%左右。

　　盈利拐点或年底出现

　　今年一季度，全国房地产市场回暖，成交量放大带动房价企稳反弹。国家统计局的数据显示，1-3月，全国商品房销售额同比增长23.1%，其中商品住宅销售额同比增24.7%。3月份，全国70个大中城市房价环比上涨0.2%，自去年8月以来首次环比回升。但业内认为，行业盈利能力仍不乐观。

　　中原证券地产研究员魏博指出，受会计结算制度的影响，今年上半年房地产企业的盈利指标主要是对2008年销售状况的反映。在房屋售价下行及高价位土地陆续进入销售期的双重影响下，2009年行业销售毛利率将进一步下降。数据显示，房价同比仍处于下行中，3月份70个大中城市房价同比下降1.3%，降幅比2月份扩大0.1个百分点。

　　银河证券研究员丁文分析，主流开发商对2007年新获取的高价地均采取各种方法与地方政府进行谈判协调，包括缓交土地价款、改变土地规划乃至退地的方法以减轻高价地对企业经营的压力。此外主要开发商在2008年对此前获取的高价地计提了存货减值准备，如果房价企稳，则存在减值准备冲回的可能性。她认为，2009年由于房地产行业特殊的结算周期，行业利润率较2008年仍有下降，但是幅度有限。同时销售规模将会增加，而随着2007年土地的逐步消化，2010年行业毛利率将会见底回升。

　　渤海证券最新报告指出，房地产企业盈利能力回升，有赖于行业景气。从单月同比增长率来看，3月房地产开发投资为7.26%，而1-2月仅为1.03%，房地产开发投资有所加快。销售面积的回升拉动了投资的反弹，但开发商仅加大了已开工项目的开发力度，而新开工和土地购置力度较小，2009年房地产行业仍处在消化在建项目阶段，因此对行业前景仍较为谨慎。