房地产税制重流通轻保有格局亟待改变

　　业内人士表示，房地产税制应改变目前“重流通，轻保有”的格局，使税收真正起到长期调控的稳定器作用。

　　资料显示，房地产业在开发和销售环节的总税收相当总成本的26%左右。而在目前房地产的开发、销售和保有三个阶段的11大税种中，开发、销售阶段税负较重，而保有阶段的比重较轻，不仅增加了房地产开发的资金风险，而且未能有效反映社会财富格局的变化。

　　三大环节十一个税种

　　房地产的税收一般按开发、销售和保有三个阶段来划分，但在具体税制设置上，上海易居研究院综合研究部部长杨红旭认为，现在房地产税制不是很合理，税种太多，同时结构不太均衡，具体表现在流转环节多而持有环节少。

　　在房地产的开发和销售环节，主要涉及的税收种类包括营业税、契税、印花税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税、地方附加税、个人所得税等。在保有环节，房地产的实际占用者或使用人主要负担城镇土地使用税、房产税和城市房地产税。

　　根据全国工商联房地产商会REICO工作室对9大城市房地产业开发项目抽样调查报告显示，全部开发环节和销售环节的总税收相当于总成本的比例为26.06%。如果将税收和总成本算作开发企业的总支出，则开发环节和销售环节的总税收占到了开发企业总支出的19.06%。从销售收入角度分析，则总税收占到了开发企业总销售收入的14.21%。

　　税制变革势在必行

　　国税总局相关人士在一次研讨会上表示，要发挥税收在房地产调控中长期性的自动稳定器作用。然而，在我国，房地产交易环节数税并课，持有环节却寥寥无几。房地产税收形成了“重流通，轻保有”的格局，远未起到自动稳定器的作用。

　　首先，交易环节税收的税率相对较高。土地增值税30%-60%的超率累进税率与其他国家相比属较高水平。持有房产时缴纳的房产税税率仅为1.2%，与营业税和所得税的税率差距也较大。其次，由于是数税并课，各种税收的性质和课税对象不同，导致的综合税负较高。例如，土地增值税针对的是房地产转让时发生的增值，营业税调节的是经营收入，这其中就有重复的部分。

　　此外，现行的房地产税源结构目前多集中在一级市场，但是土地资源是有限的。建设部政策研究中心副主任秦虹此前表示，我国国有土地出让实行的是土地出让金一次性交清的方式，为房价的上涨埋下了隐患。而且国有土地的无限制出让与城市规划的薄弱相互作用，对城市的长远发展不利。

　　REICO报告认为，房地产业的税收集中在开发和交易环节，虽然大大增加了当期的政府可用财力，但是将未来年限的土地租金和税收一次收取，却大大降低了政府未来的收入可能性。对于房地产业的整体发展而言，税收集中在开发和销售环节征缴的特点不仅使得房地产开发企业面临巨大的潜在金融风险，而且支出资金的补偿还面临着市场风险。

　　而个人所得税加房产税不足10%，未能有效反映社会财富格局的变化。 杨红旭建议，应该在房屋的保有阶段增加税负，以降低投机和投资需求，增加市场供给，促进房地产资源的合理分配。虽然目前在持有环节征收可能会加剧市场的低迷，但改革是必须推进下去的。