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潘石屹：地产业面临“刮骨疗毒”之痛
Pan Shiyi: Correction of Real Estate Sector
Could Be Extremely Painful
出生于甘肃贫困农村的潘石屹，身不高，体不壮，头发不浓密，却头脑敏捷、身手矫健，在京城乃至全中国房地产圈中，成了大腕级人物。
“老潘”拍过电影，2007年还带领自己的企业在香港联交所成功上市，更因总能满足人们的娱乐天性，赢得了“最娱乐的地产明星”雅号。在业界，潘石屹虽然不是最有钱的，公司规模也不是最大的，但无疑是最吸引眼球的。他时常会抛出有争议的话题，制造新概念。
而近日，这位“娱乐”地产商开始严肃起来，他的关于房地产业面临着内外交困“、百日剧变”危机等言论成为业界热议话题。房地产业是否真的如老潘所说的“危机”状态？面对危机，房地产企业如何应对？对于银行业又会有什么影响？笔者带着相关问题采访了SOHO中国有限公司董事长潘石屹。
房地产业面临危机
2007年是房地产开发商迅速扩张的一年，碧桂园、恒大地产、龙湖地产等全国性和跨区域企业开始崛起。2007年又是天价土地倍增的一年，开发商用于支付土地出让金的资金大幅增加，导致其对现金流需求加大。而2007~2008年紧缩的宏观政策又使得房地产业面临严重的生存危机。在此背景下，2008年3月底，潘石屹再次语出惊人：“未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。”这个说法被简称为“百日剧变”，顿时给房地产及银行业等相关产业带来巨大震动。
对于百日剧变，潘石屹解释道，100天左右的时间，中国房地产企业要调整，原因有三：
一是2007年中国房地产开发商购买土地的钱超过当年的销售收入，亦即收入都用来买土地，花钱太多，入不敷出，整个行业总体处于资金紧张状态。
其次，美国次贷危机使原计划2008年在海外上市的房地产公司停止了上市步伐，房地产行业在国际资本市场上融资的能力大打折扣。
至于最后一个原因，潘石屹认为，是中国政府实行从紧的货币政策。2008年1月7日，国务院办公厅下发了《国务院过于促进节约集约用地的通知》，《通知》以打击囤积土地为核心，规定对闲置土地、特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。意味着一些以土地储备著称的开发商将面临更为严酷的资金要求。而银行存款的准备金率几经提高，市场上的资金更少了，各大银行，尤其是几大国有商业银行对房地产开发商的商业贷款基本告停。
“百日剧变”后，市场会怎么样？潘石屹表示，本轮调整之后，房地产业面临洗牌危机，“首先是房子供应量会减少，因为房子的供应量主要取决于3个因素：土地、钱和开发商。目前土地和开发商并不缺，所以未来市场上房子的供应量主要取决于‘钱’。”
这些房地产公司都寄希望于香港上市，可准备上市的40家房地产公司中，只来了两家，且无功而返。“恒大上市没有结果，对后面几十家排队上市的房地产企业来说是个令人悲观的开头。”潘石屹表示。
美国的次贷危机、国际资本市场不景气、紧缩的货币政策等一系列问题使然，这些房地产公司能否上市是个问号；国际资本能否继续流入中国房地产市场，也是个问号，潘石屹指出。由恒 大地产上市搁浅引发的一系列结果正在显现：星河湾、龙湖地产、卓越、香江国际、宝龙集团、方圆、恒盛、花样年集团等多家谋划与恒 大地产同期上市的企业已纷纷调整上市时间表。此时的潘石屹或许在庆幸自己选对了上市时机。
银行的大门不再向开发商们敞开；资本市场的IPO融资大门关闭；开发商依靠销售回款滚动开发的梦想落空—潘石屹所谓的“百日剧变”的预言，似乎正在被一个接一个无情的事实所验证。
对于房地产业百日剧变论的抛出，有人认可，也有人质疑老潘背后的动机。有人说，“百日剧变”是潘石屹策划的“阴谋”，是希望借机从中小房地产企业回购廉价“二手”土地，有“洗地”之嫌。对此。潘石屹回应，梳理清楚目前房地产市场的现实对行业克服困难有好处。“我发表这些看法时，反复想的只是一件事情，就是有没有纯洁的动机。如果发表观点的动机不纯洁，只是为了个人、个别公司或小团体，那说出来的话就会变味，就会离正确的目标越走越远。如果是从纯洁的动机出发，坚持正直的原则，无论有多大的压力都应该坚持去做。”潘石屹显得颇为恳切。
“百日剧变”三阶段
最近进一步从紧的货币政策，是否意味着房地产行业的资金形势更加严峻？是否会加速房地产行业的“百日剧变”？
对这个问题，潘石屹给《当代金融家》记者打了一个形象的比喻：金属材料的拉伸试验“。金属材料在拉伸的过程中，随着拉力的增加，分3个阶段：弹性变性阶段、塑性变性阶段和断裂”，潘石屹解释道。
在潘石屹看来，眼下，“百日剧变”正处在“弹性变性”阶段，只要房地产企业能够很理性地主动进行调整，房地产行业就不会受到很大伤害。但如果国内继续实行更严格的货币从紧政策，国际资本市场的次贷危机阴影迟迟不能过去，房地产市场的成交额又不能很快恢复，加之2007年房地产开发商过度花钱购买土地等造成房地产企业资金紧张，那么，“弹性”调整可能就会转变为“塑性变性”，这种调整的标志就是房地产行业受到破坏，企业有些被银行查封，房地产行业失业率提高。这种情况颇具破坏性，如果发生就不能完全恢复。“我们不愿看到这种局面的出现”，潘石屹表示。
潘石屹进一步表示：“对于上面的比喻，最糟糕的情况是塑性变性阶段后发生断裂。这就是经济危机。目前的情况还在可以恢复的弹性变性的范围内。”
此次剧变的程度有多深？潘石屹认为会“比较深”。至于到底会影响到哪些企业，他觉得是那些在2006年下半年和2007年过分扩张的房地产开发公司。
潘石屹认为，房地产业的剧变会对中国的整体经济产生一定影响。如果这次房地产行业不能够及时调整，导致行业规模大幅度萎缩，会带来三方面的影响：第一，房地产行业两极分化。这种分化不在于这些企业规模的大小，而在于其健康与否。第二，地方政府的收入会相应减少。第三，其他与房地产相关行业的就业压力会增加。
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