提示：您的电脑还没有安装阿里旺旺。免费安装阿里旺旺，与百万商人在线谈生意！- 关闭
这就是说一个政府管一个市场经济，既不能管过大，也不能管错位，这是很难的事情，我的回答要等待一段时间，让政府来适应我们青春期的市场，包括房地产的市场，让他知道管到什么样的分寸最好，万一管过大了，我们也必须歌颂党、歌颂社会。
搜房网：万通现在已经进入了杭州市场，你现在这个时候选择进入杭州市场，是出于什么样的考虑，在杭州这边拓展计划是什么样，第二个问题你曾经说过媳妇多不一定幸福，土地多不一定挣钱，你对土地储备怎么看的？
冯仑：这不是现在时，应该是完成时，我们对杭州一直非常有信心，我们四年前开始盯这块地，盯三了年才拆迁完拍卖，我们才拿到，今年十月份下半年会开工，也就是说我们对这个市场信心不是现在时，四年前我们就开始跟踪准备要买这块地，拆也拆不完，拖了三年在拿到这个地，我们对这个项目非常有信心，今年会开工，我们未来希望杭州各方面朋友合作，一起成长。
至于对土地的看法，这是一个很有意思的话题，我多讲两句中国房地产简单的历史，中国为什么会形成土地崇拜？甚至更早时候的处女崇拜一样，似乎有了土地一切就解决了，主要是从香港演变过来房地产的观念，香港在六十年代后期，华资和英资竞争的过程当中，英资在中环的地方，是商务不动产，华资钱比较少，主要是城市化的住宅，霍英东因为钱少开始分层分户卖，就是我们今天楼花的制度，建立这样楼花的制度以后，遗憾的是红卫兵一捣乱一烧，把霍英东的一个项目弄去了，也就不做了，在香港形成了买地盖房卖楼花这样一套整个运作模式，这个基本上是华资的模式，在香港因为是快速卖，对土地老是有饥渴，香港是城邦经济，一个城市就是一个经济体，正因为这样的土地变成绝对稀缺，而且土地是私有，这样的话任何人拥有土地，对未来的财富有决定性的影响，所以在香港的地产商先天就有一个概念：土地、土地、土地，然后是储备、储备、储备。
中国改革开放以后，中国的房地产从深圳开始的，第一住宅公司多，第二个卖楼花的，第三对土地总是有需求，但是土地储备到底应该怎么看？从九九年以后，万通一直提出一个概念，第一土地是无限的，第二要有限的储备，而不能无限扩张，第三是应该性的储备，而不是存货储备，讲了很多概念，为什么讲这样呢？因为我一直发现一件事情很奇怪，零三年我去纽约做项目乱跑，发现国内老是地没了，这儿是唯一的，说的似乎不娶媳妇就断子绝孙，到最终还是有很多女人，于是到纽约以后，发现老有人带我去看地，我说不对啊，按照中国的概念，纽约早该没地了，哪有地啊，这里一会儿是军事基地，一会儿这个楼改了，房地产行业还是在做，每年销售建设还增长，我发现国人对房地产土地概念有一个很大的误解，第一土地不是平面概念，虽然我们踩在平面上，但是房地产做的是空间生意，不是做平面生意，房地产一定做的是窥见生意，不像我们国画画家一样做平面生意，一尺一尺卖，我们卖的是空间，只要容积率，那就可以无限上下，有容积率买卖，这个生意显然是空间生意。
第二个土地是经济资源，是由稀缺性定价格的，而不是一个像空气一样的，也就是说今天在这个地方一万平米，这是一个现在的需求定价，假定说这里变成一万美金一平米，那也人拆吗？有的，这样拆了再盖地又出来了，每个地产商开发的地，曾经没有被人类的足迹践踏过吗？最是在前面有人盖过房子的地方，也就是说只要经济不断发展，容积率不断改变，那地是无限的，这才能解释为什么纽约今天还有地，否则不能解释。
东京今天还有房地产，还在做，正因为这样，我们对土地储备改变一个看法，第一步要被这些人吓倒，谁告诉我再不做就没有地了，我们根据必要储备两到三年够开发了，第二个我们兼顾到国内是国有土地，而不是私人土地，私人土地哪怕过度储备，留给子孙，中国土地多了可能收掉了，留给子孙没有用。
我们上市公司报表研究，当时A股十多家房地产公司研究，没有发现一家通过土地度过经济周期问题，反而是土地多而出现问题，这使中国的房地产出现自杀式增长的悖论，销售增长、利润增长、资产增长，但是负债增长、每股现金流是负的，你说做房地产，似乎都忘了这些事，去年A股市场万通在一百三十五家房地产公司，市值在十六位，现金是第五位，我们的现金是正的，而不是负的。
所以综合这些因素，我们对土地储备奉劝大家用自己的判断研究这些事情，而不是盲目跟分析师走，分析师是一些什么人呢？就跟杨受成一样的人一样的，投行、券商，最近恒大上市未能成功，充分表现投行、券商的决策，他让你红就可以红，让你当冷明星，就让你做小姐贱买，他给你中间不断借钱买衣服、买口红，让你红，你红不了就亏本，赶紧卖了，先还口红钱，这些人本身不是让你自主正确判断做企业的。
一个董事长问他房地产，如果回答跟财经记者一样就不投资，如果回答跟财经记者不一样的，那可以投资，你在这行做，跟财经记者一样，财经记者说土地、市盈率，你牙医，说的跟我一样的，谁到你这儿看牙，很多董事长都按财经记者做事，这就出问题了。
房地产今天是什么阶段？两百年的房地产当中，地产有三次角色转换，第一个是地主加工头，在美国曾经也是这样的，大家记住泰坦尼克号当时一个女性怀孕了，她的先生自己很绅士地牺牲了，把太太送上了穿，这个人是地产商，他就是地主，他死了，后来不做这个事，第二代就是厂长加资本家，万科就是这样的，工厂化生产，又是工厂、又是上市公司，到纽约六万美金GDP，纽约大地产公司，都是导演加纸片，跟张艺谋一样，纽约的大地产过来折腾，其实都不花自己钱的，跟张艺谋一样，今天没有人版权是谁的，谁投资的，张艺谋没有版权、没有投资，赚得最多，权益金加制片费、票房分帐，最终会变成导演加制片人。
我们应该深刻理解这个行业，土地在这个行业当中并不是最重要决定成败的因素，最重要是战略、对行业的理解，对管理的仔细研究认真做好企业。
你回头看万科，万科的土地储备，在行业里面的生产规模一直很少的，不是很多的，一年干一千万平米，他储备三千万平米，算多吗？不多，所以明年可能看到一千二百平米，六万到六万五千套交给客户，求最大的原来四万到四万五千套，土地问题深刻反映了一个地产商怎么样理解这个生意、理解这个过程，我们讲美国模式，实际上就是讲怎样做厂长加资本家、导演加制片人，而不是地主加工头，人家买地你也买地，这样才能改善你的商业模式，让你的企业度过一个又一个的波动，谢谢。
主持人：时间过得非常快，最后再提两个问题。
观众：我们是金融投资班，对投资很感兴趣，我想问房地产行业最近看到一个现象，一个是预售速度加慢，另外开发商资金面紧张，第三个国家税收土地政策税清算动真格了，我们也知道今年的房地产行业利润不会有很大的影响，可能会有比较高的增长，担心明后年能否持续稳定发展，我研究了房地产行业前面几位大的公司，负债率比较高，包括万科，剔除预售帐款还好，招商地产、宝丽都比较高，现金流都比较高，在这个行业里面我要向你请教一下，在这个行业未来三年，今年我觉得这个业绩没有大影响，包括潘石屹也讲了，一百天内房地产行业会大洗牌，你怎么看这个行业未来三年的洗牌？
冯仑：你说的这些问题大家都看到，但是整个应该看这个行业的商业模式是一个非常简单的拷贝香港，资金环境、财务环境一样的，你要做投资实际上有两类公司可以投的，我自己不炒股的，但是我了解这个行业，我接触这么多地产商，有两类公司可以重视，一类就是要选择均衡的公司，而不是某一方面特别突出的公司，因为这个公司的长期发展是靠均衡，管理、服务、财务综合起来都不错，某方面特别强，比如说顺驰一下子起来，这种相当于在成长过程当中这种持久性比较难，要做投资需要稳健。
第二选择不同商业模式的公司，现在都是囤地、买地、预售，这种模式你可以投一两家，但是你可以选择不同商业模式，比如说万科，万科我们已经把它不同于普通的商业模式原因在哪？大家特别重视万科，好多年前我说学习万科好榜样，好多人认为不客观，有点吹嘘，你们真正来看万科跟很多地产公司的差别是质的差别，不是量的差别，而我讲的王石的这些价值观都是真实的，因为我们老在一起，他不是装的，现在住宅产业化进展到这个程度，他很快，而且已经在三年两年内成为全球第一了，这样的一种公司，商业模式上就有变化，已经不同于宝丽、招商了，完全不同了，跟第二名差距多大？万科现在研究竞争的格局只是在研究看一看中海、看一看杨国强，但是这两家跟万科差几倍？就是营业额，万科按照产业化，按照他们的预计，在三两年之内产能规模还会增加一倍，另外很多住宅公司都会让万科贴牌做，比如说住宅我也不做了，我就拿一个项目，万科一半、我也一半，住宅产业化以后，周期比平常能缩短六个月、三个月，每平米现在的成本比正常高八百块钱左右，等到他再有三年成本就下来了，而且很多地产找它贴牌，只要收管理费、服务费，你们要研究敢于在商业模式创新和提出不同模式的这些企业，因为这些企业是对这个行业有独到研究的，你们可以赌一赌。
而通常的一些没有均好性，傻有钱不行，再一个出现剧变不剧变，中国的企业一定不会出现剧变的，为什么呢？西方破产的环境和社会的市场经济，说没就没了，几天搞定了，就完了，中国搞一两个月都搞不完，中国的特殊市场环境和法律制度以及社会各个方面牵扯，这个行业出现新旧行业更替不会在百日发生，而是在一万日以上，要好多年，就像家电产业，如果在美国早就完成了，我们今天还在重组，其没弄完，我们不够竞争，另外中国企业的死亡通路，猝死的非常少，本来我今天不来这儿，跟王石看在监狱的唐万新，德隆其实也是一样，政府不给压力还能扛，中国大部分企业死亡是感冒、发烧，肺不好、肾不好，瘫痪、昏迷、安乐死，基本上是很慢的过程，所以不可能出现百日剧变，但是会出现这样一个重组，而且少数企业会胜出，台湾以前最多的时候几千家房地产公司，现在就是几十家，百分之一都不到，中国放宽一点，现在是六万家公司，百分之十是六千家，分布在三十个省市，一个省市两三百家，北京现在多少公司呢？北京现在四千家公司，百分之十就是四百家，在未来十年内可能发生的变化我认为是有一些窒息、安乐死方面比较多，最后可能变成百分之五到十的企业活下来，这样的一个概率，但是需要很长时间。
百日出现一个什么呢？出现一些晕眩和感冒发烧窒息不太舒服，但是不会出现多米诺一样的，谢谢。
观众：冯老师你好，今天听你的课收获特别大，你跟前几天老师有不同，你有丰富的企业经历，自己又善于学习，刚才我也买了你的书，我们在座企业家平时工作很忙，还有自己的业余活动，有同学也喜欢打麻将，到浙大来读书，刚才你也说的大家挣钱很辛苦，现在花钱要像大爷，我向我们冯总提出要求，我们怎么学习，请怎样的老师，冯最也交了王石这样的朋友，浙大给我们提供交朋友的平台，我们在学习当中如何交朋友，如何学习？
冯仑：十个字—小男人要思考、老男人要玩，我们小男人一定要玩，不是说玩物丧志，而是找一些好的朋友去玩乐，玩的过程当中体会、思考、研究，小男人天天玩，拿一点时间思考成长，老男人天天思考，封闭的生活经历，封闭四十年、五十年，你没有思考清楚，应该换一种思考方法，拿出一点时间边玩边思考，王石去爬山，我们这么多年经常爬山，我起初愿望一样，是想学习，虽然是好朋友，也让你去，其实爬山挺辛苦，在过程当中找到乐趣，在玩的过程当中可以看到整体的人生态度。
比如说我讲到尾巴式管理自己，不是领导别人，我们老板喜欢吆五喝六，管理自己的欲望，管理自己的价值观，王石爬山期间不喝水，甚至什么概念呢？走一天他拿一瓶水，我们奥拿三四瓶水，他为什么不喝呢？因为爬高山的时候，如果养成很快喝水的习惯，一旦到七千米以上的时候，谁给你一杯水，肯定坚持不住，他这样磨炼自己慢慢适应，每次喝一小口，算少的，基本上不喝，这东西让我觉得很奇怪，但是我现在也没有做到这一点，我不如他伟大。
我们有时候爬山，他自己会负重，会加上砖头，本来够重的，但是他会自己里面装砖头，保持负重状态，人在负重状态跟轻松状态不一样的，王石这个人你会觉得他始终很严肃认真，负重就是管理自己，你否则每天找轻松的事做，否则怎么爬得动，你玩的时候才能看到，你听他讲也不知道自己讲什么，最后要留一点时间，你们或者说我们有什么好玩的事告诉一声，大家去玩。
你看王石今年也四次的户外时间，一个是穿外亚马逊丛林，还有走三千米热带沙漠，还有澳洲的事，你有兴趣可以跟他说，我介绍你去。
还有一些其它的，打球也是玩，打麻将也是可以玩，但是要花时间跟不同的人玩，换一个生活环境，跟不同的人去玩，柳传志也有一些，比如说大家打牌，努力找这些机会，可以就近学到很多东西，每个人的兴趣不一样，我们不打牌，我跟柳传志专门玩，他们玩别的，你有你的爱好，我们在一起可能玩一些有兴趣的事情，老男人一定要玩，你不玩，基本上在你的经验里面死掉，不能在你的经验里面扩展，包括我们去阿富汗，阿富汗的经历让我知道世界的格局、游戏规则，都不像教授讲的，教授和我们父母讲的世界完全不是真实的世界。
你认为世界都是也秩序的，你怎么解释拉登他们游刃有余，我们开三十八小时穿越阿富汗，八辆车，前后武装，地方民团，他们拿枪保护，我们花钱，到喀布尔以后，天上的美军直升机，地下装甲车，在美军领了特别通行证，快速跑掉，整个一路，我们到了特拉博拉，看到拉登藏的山，到了部落区，看了军火黑市、军装一条街，看了整个美国在这儿的经营，发现这个世界的空间太大，老师家长跟我们讲的空间很小，这个不能干，那个不能干，到白沙瓦黑市，从手枪到导弹全有，边上不远就是服装一条街，电脑里面全世界的军装全有，如果你说我要招一千人，每月发多少钱，只要一吆喝，会来很多人，过了山就是拉登的队伍。
而且部落区根本政府管不着，你发现游戏规则都不一样，现在全球战争都是私有化了，我讲一个就结束，非常有趣的事情，求战争私有化，现在打仗都是私人企业在打，美国在伊拉克百分之七十跟战争相关都是私人企业，全球最大的雇佣军在南非不在美国，美国有一个资源服务公司，将军比五角大楼都多，现在有互联网，雇佣军可以建数据库，跟猎头公司、招聘网一样，现在第三世界政变和反政府武装、政府武装打仗，实际上只要跟美国商量好，请雇佣军打，安哥拉前一段时间被反政府武装消灭，就是南非请了雇佣军一个营马上灭掉。
你可以畅想一个故事，假定你真是有钱，你可以跟美国商量好，你花五千万美军，雇佣雇佣军，立即把这个政权干掉，这个部队不堪一击，然后加入联合国，成为中华人民共和国，还收一笔钱，之后还掉这些钱，这个世界都可以操作的。
你必须玩，你到现场你会发现，也就是说讲我们的生意，我们的生意是很多大师给我们讲的这些东西，全部都是告诉我们世界只能是这样的，但是马云恰好没有这样做，你看马云成功了，马云如果按照教授从小讲的那些游戏规则，马云就不成为马云了，世界既像教授说的，也不完全像教授说的，最后真主说的是对的，真主讲的是世界观、是终极方法，人和神是先知，我们教授不是先知，教授是传道首页解惑，我们如何找到认识世界的方法？一定要玩，玩了之后全都不一样的，对你思考有很大的帮助，谢谢。
主持人：感谢冯仑精彩演讲，感谢在场的朋友，感谢各大媒体对我们这次活动的帮助，谢谢。
揭秘全球最有钱单身汉
触目惊心的黑幕大揭露
睫毛膏好不 销量告诉你
盖茨6大成功7大失败案例
韩国预告：08秋装搭配
从饮食看你是否该换工作
10万精装爱巢 羡煞旁人
揭秘超烧钱的办公环境
最会投资赚钱的女明星
精打细算！9万装修78平
花6万5款好车开回家
史玉柱点评创业辛辣语录
探秘有钱女人的生活
揭秘有钱女人
各省第一美女
