个人创业法律问题集锦（三）

律师提醒：①你能提前拿到特许人的特许经营合同文本，所以最好的方式是：先把自己最关心、最担心的问题以书面方式记录下来，然后把合同文本以及你的问题和100问时特许人的回答一起拿到律师那，请他帮你参谋、解释、修改。

    ②在合同中写明：特许人在签订合同之前，向被特许人提供的书面材料有1、……；2、……（《条例》里规定的所有信息），这些材料是本合同的附件。

    ③重点说一下商圈保护的陷阱：你在合同约定的商圈内他不能发展其他加盟商。但如果特许人真的认为你的商圈好的话，他还是可以开直营店啊。合同中要把这个可能也排除出去。

    ④特许人对你的服务、后续支持、广告投入等等，在合同上应该有明确的认定，而不是一个抽象的。仅仅是特许人将“定期培训”、“及时发货”之类的约定，意义不大。正确的约定范例：一年内提供多少多少时间的培训、培训的内容是什么什么，开业是否培训，上新产品是否培训，促销是否培训，接到发货请求几日内发出货物，发晚一天承担什么责任等等。

    ⑤合同没问题，并不代表你的权利一定能得到保障。合同没问题，能保证你赢官司，但不能保证你能拿回钱或损失（人家破产或失踪了呢？）。

    三、根据加盟合同经营加盟店

    一般来说，如果特许人和被特许人都是朝着“建设品牌，获取利润”的目标前进的话，再有争议，只要不是原则性的，都能协商着解决，特别是合同签订的详细而合理的时候。所以，真诚合作是基础，好的加盟合同是裁判规则，再加上合理的经营手段，这些就是加盟店盈利及壮大的重要因素。本条内容讨论的问题全部建立在双方真诚合作的基础上。

    经营，会遇到很多问题，并且不同类，所以这里只能想起一类说一类。

    1、店面租赁问题。此问题不做加盟也得遇到，似乎应该作为专题讲。先放这吧。等这一编全部写完再整理。

    一）调查店面的档案

    租店面之前，到该店面所在房地产交易中心查一查产权登记情况，要确认：

    1）房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方。这样你租的店面才可以作为商铺使用。否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

    2）产权人是谁。这样可以确保你不是在租其他第三人的屋子。

    3）该房屋有没有租赁登记信息。若已有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

    二）免租装修期

    商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。但“免租装修期”不是法律明确规定的概念，所以，你在租房是要去谈，把这个期间谈出来。谈不出来怎么办？租还是不租自己看着办。

    签定合同发生的费用

    三）租赁保证金

    俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。押金主要是为了对付不守约的承租人的。你守约，押金就跑不了。

    四）税费承担

    按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：

    1）出租：

    营业税及附加租金*5.55%

    房产税租金*12%

    个人所得税所得部分*20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）

    印花税租金（总额）0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。）

    土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。

    2）转租：

    营业税及附加转租收入*5.55%

    印花税印花税转租租金（总额）0.1%

    上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。

    虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定这些税费由谁承担或分担的比例。就像卖房，一般来说都约定的是卖家要缴的费用由买家出。

    签定合同时要注意的重要内容